Déclarer un bien immobilier à l'étranger au Canada : T1135 et loyers

Un résident du Québec doit déclarer les revenus tirés d’un bien étranger, par exemple les loyers, dans ses déclarations de revenus. Si le coût total de ses biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA, il doit en plus produire le formulaire T1135 de l’ARC, sauf pour les biens à usage principalement personnel. Les règles exactes se vérifient auprès de l’ARC.

Cet article est une information générale, pas un avis fiscal. Les règles changent : confirmez-les avec l’ARC, Revenu Québec ou un fiscaliste.

Le principe : l’impôt sur le revenu mondial

Le Canada impose ses résidents sur leur revenu mondial. Cela signifie que les loyers d’un appartement à Lisbonne ou d’une maison à Phoenix s’ajoutent à vos revenus déclarés, même si le pays du bien prélève aussi son propre impôt. Pour limiter la double imposition, le régime fiscal prévoit un crédit pour impôt étranger, avec un formulaire fédéral et un formulaire de Revenu Québec correspondants. Les conditions et les plafonds sont techniques, et les conventions fiscales entre le Canada et le pays concerné peuvent modifier le résultat. Un fiscaliste connaissant les deux systèmes est la bonne personne à consulter avant l’achat, pas après.

Le formulaire T1135 en bref

Le T1135, « Bilan de vérification du revenu étranger », s’adresse aux résidents du Canada qui détiennent des biens étrangers déterminés dont le coût total dépasse 100 000 $ CA à un moment de l’année. Les points qui reviennent le plus :

• Le seuil se calcule sur le coût (en dollars canadiens), pas sur la valeur de marché actuelle.
• Un immeuble situé hors du Canada, notamment un immeuble locatif, entre dans les biens déterminés.
• Un bien utilisé principalement à des fins personnelles, comme une résidence de vacances que vous n’exploitez pas pour en tirer un profit, est généralement exclu.
• Les biens étrangers détenus dans un REER ou un CELI sont en principe exclus.
• Le formulaire se produit avec la déclaration de revenus, pour la même échéance.

Ces points proviennent de la page officielle du formulaire T1135 et de commentaires fiscaux courants ; la page de l’ARC renvoie à des guides détaillés qui précisent les critères. Relisez toujours la version en vigueur pour l’année concernée.

Situation	Déclaration probable	Point à vérifier
Appartement loué toute l’année, coût de 180 000 $ CA	Loyers à déclarer, T1135 probable	Coût total des biens étrangers
Chalet utilisé surtout par la famille, coût de 220 000 $ CA	Souvent exclu du T1135 comme bien personnel	Usage principal, attente de profit
Maison louée huit mois, occupée quatre mois	Considérée comme non principalement personnelle selon les commentaires fiscaux	Preuve de l’intention de profit
Bien de 80 000 $ CA loué	Loyers à déclarer, T1135 non requis si seul bien étranger	Autres biens étrangers cumulés

L’usage mixte : la zone grise

La difficulté vient des biens utilisés à la fois par vous et par des locataires. Le critère de l’usage « principal » s’apprécie au cas par cas. Un bien loué avec une attente raisonnable de profit n’est pas un bien personnel, même si vous y passez quelques semaines. À l’inverse, si vous louez uniquement pour couvrir une partie des frais, il peut être traité comme personnel. Gardez des preuves : contrats de location, calendrier d’occupation, annonces, relevés de revenus et de dépenses. En cas de doute, demandez une opinion écrite à un fiscaliste avant de produire la première déclaration.

À retenir : conservez dès le premier jour un dossier clair : acte d’achat, preuves de paiement convertis en dollars canadiens, contrats de bail, factures de travaux et impôts payés à l’étranger. Reconstituer ces pièces cinq ans plus tard coûte cher.

Conversion en dollars canadiens

Les montants en devise étrangère se convertissent en dollars canadiens pour la déclaration. Le coût d’acquisition se convertit au taux de la date de l’achat, et les loyers et dépenses au taux applicable au moment où ils sont reçus ou payés, ou selon un taux moyen annuel dans certains cas. L’ARC publie des taux de change que vous pouvez utiliser ; vérifiez la méthode acceptée. Cette conversion a une conséquence importante : à la revente, un gain ou une perte de change peut s’ajouter au gain immobilier. Nous y revenons dans l’article sur le risque de change et dans celui sur la vente d’un bien à l’étranger.

Les obligations dans le pays du bien

Déclarer au Canada n’efface pas les obligations locales : numéro fiscal, déclaration des loyers, impôt foncier annuel, éventuelle retenue sur les revenus d’un non-résident. Les guides d’achat par pays de RealEstate Abroad rappellent d’ailleurs de planifier les coûts récurrents (impôt foncier annuel, charges, assurance et impôt sur les loyers) avant d’acheter. Si votre pays de destination a signé une convention fiscale avec le Canada, elle précise souvent quel État peut imposer quoi et comment éviter la double imposition. Le site de l’éditeur propose aussi un outil de considérations juridiques, un questionnaire en cinq étapes qui part de votre statut de citoyenneté ; il ne remplace pas l’avis d’un professionnel.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

1. Penser que « ce n’est pas déclaré là-bas, donc pas ici ». La déclaration canadienne est indépendante.
2. Oublier le T1135 après avoir franchi le seuil, parfois à cause d’un cumul avec d’autres biens étrangers.
3. Ne pas convertir correctement les montants et se retrouver avec des chiffres incohérents.
4. Ne pas garder les preuves d’impôt payé à l’étranger, nécessaires au crédit.
5. Découvrir la fiscalité après l’achat. Elle fait partie du calcul de rendement net.

Organiser son dossier fiscal dès l’achat

La déclaration se prépare dès l’acte d’achat. Créez un dossier numérique avec cinq sections : acquisition (acte, preuves de paiement, taux de change utilisé), financement (contrat de prêt, relevés d’intérêts), revenus (baux, relevés de loyers encaissés), dépenses (taxe foncière, assurance, entretien, gestion) et fiscalité (avis d’imposition étrangers, déclarations produites). Chaque pièce porte la date et le montant en devise locale et en dollars canadiens.

Utilisez les outils de simulation pour anticiper les chiffres de la première année. Le calculateur de rendement de RealEstate Abroad regroupe prix, frais de clôture, loyer, vacance et dépenses ; vous pouvez en reprendre les rubriques comme modèle de tableau de suivi, même si la page ne publie pas ses formules. Cela vous évitera de reconstituer les chiffres au moment de remplir la déclaration.

Pensez aussi à votre situation personnelle : si vous passez plusieurs mois par année dans le pays du bien, vous pourriez y devenir résident fiscal selon les règles locales. Le guide du Portugal rappelle par exemple que la résidence fiscale s’acquiert après plus de 183 jours ou avec un foyer habituel. Une double résidence fiscale est un sujet complexe que les conventions fiscales tranchent ; ne l’improvisez pas.

Enfin, si le bien appartient à un couple, à une société ou à une fiducie, les règles de déclaration changent. Précisez la structure de détention avec le fiscaliste avant l’achat : modifier le titre après coup est souvent coûteux, et parfois impossible sans impôt. Le guide général par pays de l’éditeur rappelle d’ailleurs que certains pays exigent une société locale pour les étrangers, ce qui ajoute une couche de comptabilité et de fiscalité.

Que faire concrètement

Avant l’achat, rencontrez un fiscaliste ou un comptable qui connaît les revenus étrangers, avec le prix, l’usage prévu et le pays visé. Notez les obligations annuelles dans un calendrier. Après l’achat, tenez des livres séparés pour le bien. Ajoutez à votre liste de vérification une ligne « fiscalité canadienne et locale », avec le nom de la personne qui s’en occupe. Enfin, relisez chaque année les consignes de l’ARC et de Revenu Québec : les règles et les formulaires évoluent, et ce texte date d’octobre 2026.