Checklist d'achat immobilier à l'étranger : 30 points à vérifier

Une bonne checklist d’achat immobilier à l’étranger regroupe cinq blocs : le pays et vos objectifs, le bien et son titre, le coût total, le financement et le change, puis la fiscalité et la gestion. Cochez chaque point par écrit avant de verser un acompte ; un point impossible à cocher est un signal d’arrêt.

Bloc 1 : objectif et pays

• [ ] J’ai écrit mon objectif : revenu, usage personnel ou plus-value.
• [ ] J’ai lu le guide du pays dans les guides d’achat par pays de RealEstate Abroad et dans une source officielle.
• [ ] Je sais si un étranger peut acheter ce type de bien dans cette zone (voir qui peut acheter).
• [ ] Je sais si un permis, un numéro fiscal ou un représentant fiscal est exigé.
• [ ] Je n’ai pas lié l’achat à une promesse de visa ou de résidence que je n’ai pas vérifiée sur un site officiel.
• [ ] J’ai consulté les conseils aux voyageurs du gouvernement du Canada pour ce pays.

Bloc 2 : le bien et son titre

• [ ] J’ai visité le bien, idéalement deux fois.
• [ ] L’avocat a obtenu l’extrait du registre foncier : propriétaire, hypothèques, charges.
• [ ] La fiche fiscale du bien correspond à la description.
• [ ] La classification du terrain est confirmée (constructible ou non).
• [ ] La licence d’habitation ou d’occupation existe, surtout pour un bien ancien.
• [ ] Le certificat énergétique est fourni si le pays l’exige.
• [ ] J’ai les comptes de la copropriété, les procès-verbaux d’assemblée et les travaux prévus.
• [ ] Les limites du terrain et les servitudes sont vérifiées.
• [ ] Si je veux louer en courte durée, la licence et le règlement de copropriété le permettent.

Ces contrôles reprennent ceux du guide du Portugal ; ils s’appliquent, avec des noms différents, dans beaucoup de pays.

Bloc 3 : le coût total

Poste	Fait ?	Montant confirmé par écrit
Prix net négocié	☐
Taxe de transfert et droit de timbre	☐
Notaire, registre	☐
Avocat	☐
Agent (si à ma charge)	☐
Traductions, apostilles, représentant fiscal	☐
Frais de change	☐
Coûts annuels (impôt foncier, charges, assurance)	☐

• [ ] Le total est exprimé en pourcentage du prix et en dollars canadiens. Détail dans l’article sur les frais d’achat.
• [ ] J’ai simulé le rendement net avec trois scénarios de vacance (voir le rendement locatif).

À retenir : chaque ligne vide dans ce tableau est une surprise potentielle. Obtenez les montants par écrit, signés ou envoyés par l’avocat.

Bloc 4 : financement et change

• [ ] J’ai comparé au moins deux prêteurs et noté les conditions par écrit (voir le prêt immobilier à l’étranger).
• [ ] Je connais la mise de fonds exigée, le taux (fixe ou variable), les produits liés et les pénalités de remboursement anticipé.
• [ ] Une clause suspensive de financement figure dans la promesse de vente.
• [ ] J’ai comparé les taux de change proposés par ma banque et par un spécialiste.
• [ ] J’ai décidé de la devise de la dette et de celle du loyer attendu.
• [ ] Mon scénario tient si les taux montent de deux points et si le dollar canadien varie de 10 %.

Bloc 5 : contrat et acompte

• [ ] L’avocat indépendant a relu la promesse de vente, avec une traduction fiable.
• [ ] Je connais le sort de l’acompte si je me retire, et si le vendeur se retire.
• [ ] Les fonds sont versés sur un compte sûr, jamais sur un compte personnel de l’agent ou du vendeur.
• [ ] Une procuration éventuelle est limitée dans le temps, l’objet et le prix. Voir comment choisir un avocat.
• [ ] J’ai prévu le calendrier : acte, enregistrement, remise des clés.

Bloc 6 : fiscalité et gestion

• [ ] J’ai rencontré un fiscaliste canadien avant l’achat.
• [ ] Je sais si le formulaire T1135 s’applique (seuil de 100 000 $ CA de coût, exclusion des biens à usage principalement personnel).
• [ ] Je sais comment déclarer les loyers et demander le crédit pour impôt étranger. Voir la déclaration d’un bien étranger.
• [ ] J’ai conservé l’acte, les preuves de paiement et les conversions en dollars canadiens.
• [ ] J’ai prévu l’assurance, l’entretien et, si je loue, un gestionnaire local.
• [ ] J’ai noté la stratégie de sortie et les coûts de revente (voir vendre à l’étranger).

Les points les plus souvent oubliés

Même avec une liste, certains points passent à travers. Premier oubli : l’assurance, qui doit être souscrite avant la remise des clés, avec une couverture adaptée si vous louez. Deuxième oubli : l’accès aux services, c’est-à-dire l’eau, l’électricité, internet, et les titulaires des contrats, qu’il faut transférer à votre nom ou à celui du gestionnaire. Troisième : les justificatifs de la mise de fonds, que les banques et parfois les notaires demandent pour lutter contre le blanchiment ; préparez-les tôt, avec traductions.

Quatrième oubli : le plan de gestion. Qui reçoit les locataires, qui paie les charges, qui répond en cas de fuite à trois heures du matin ? Le calcul de rendement net suppose une gestion, et elle a un coût. Cinquième : le calendrier fiscal. Notez dans votre agenda les dates de déclaration au Canada et dans le pays du bien, ainsi que celle du T1135 si elle s’applique.

Le site de l’éditeur propose des outils pour préparer ces étapes : un calculateur de rendement pour tester vos hypothèses, un calculateur d’hypothèque pour estimer les mensualités et un questionnaire sur les considérations juridiques. Ce sont des aides à la réflexion : leurs résultats ne remplacent ni un devis ni un avis professionnel, et la page du questionnaire ne détaille pas ses règles de décision.

Gardez enfin à l’esprit que la meilleure checklist est celle que vous adaptez. Après un premier achat, ajoutez les points que vous auriez voulu connaître : cela fera de la liste un outil qui vous appartient, et non un simple modèle recopié.

Comment utiliser cette liste

Imprimez-la, partagez-la avec l’avocat et le fiscaliste, et datez chaque case cochée. Une liste n’est utile que si elle bloque la décision : si trois cases importantes restent vides le jour où l’agent vous presse, c’est le moment de reporter. Complétez-la avec les erreurs courantes et adaptez-la au pays visé.

Aucune liste ne remplace un conseil professionnel, et certaines exigences varient selon le pays, la région et votre statut. Cette liste est informative et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.