Un étranger peut-il acheter un bien immobilier ? Règles par pays

Dans de nombreux pays, un étranger peut acheter un bien immobilier presque comme un national, mais ce n’est pas universel. Certains pays restreignent les terres, les zones côtières ou frontalières, imposent un permis ou une société locale, ou taxent différemment les non-résidents. La seule réponse fiable est celle des règles du pays visé.

Les grands types de régimes

On peut classer les situations en quatre catégories, à titre d’orientation générale.

Régime	Ce que cela signifie	Exemple de vérification
Ouvert	Les étrangers achètent comme les nationaux	Numéro fiscal, compte bancaire local
Ouvert avec formalités	Permis ou autorisation préalable	Délai et coût de l’autorisation
Zones limitées	Achat permis seulement dans certaines zones ou types de biens	Carte des zones autorisées
Restreint	Achat de terres interdit ou limité, bail ou société locale exigés	Qui détient réellement le bien ?

Ce tableau décrit des familles de situations, pas une liste de pays. Les règles évoluent, et c’est précisément le rôle des pages dédiées à chaque destination. Les guides d’achat par pays de RealEstate Abroad mentionnent explicitement que certains pays restreignent les terres ou les biens côtiers pour les étrangers, ou exigent un permis ou une société locale.

Un exemple d’accès ouvert : le Portugal

Le guide du Portugal indique que les étrangers peuvent acheter un logement ou un terrain sans condition de nationalité ni de résidence. Il précise toutefois plusieurs formalités : obtenir un numéro fiscal (NIF), nommer un représentant fiscal pour les acheteurs hors Union européenne, ouvrir un compte bancaire portugais et faire vérifier le registre foncier par un avocat. Cet exemple montre qu’« ouvert » ne veut pas dire « sans démarches ».

À retenir : l’accès à la propriété et l’accès à la résidence sont deux questions distinctes. Dans plusieurs pays, acheter un bien ne donne aucun droit de séjour, et les programmes d’investissement changent vite.

Propriété, résidence et citoyenneté : ne pas confondre

Beaucoup de projets reposent sur une hypothèse non vérifiée : « si j’achète, je pourrai m’installer ». Le guide du Portugal rappelle que l’achat d’un bien ne donne plus accès au programme de visa doré depuis octobre 2023, et que les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques) n’exigent pas l’achat d’un bien. D’autres pays proposent des programmes de résidence liés à l’investissement avec des seuils précis ; ces règles changent, et il faut les confirmer sur le site officiel de l’immigration du pays. Pour un résident du Québec, la page voyage.gc.ca du gouvernement du Canada donne aussi des conseils pays par pays sur les conditions d’entrée et de séjour.

Les restrictions qu’on découvre trop tard

• Zones protégées, côtières ou frontalières, où l’achat par un étranger demande une autorisation.
• Terres agricoles ou rustiques, souvent non constructibles : le guide du Portugal rappelle qu’un terrain rustique ne peut pas être bâti, erreur fréquente.
• Copropriétés et règlements locaux qui limitent la location de courte durée.
• Baux de longue durée au lieu de la pleine propriété, courants dans certaines régions : vous louez le droit d’usage, pas le terrain.
• Obligation de passer par une société locale, avec ses propres coûts de comptabilité et d’impôt.

Ces points reviennent dans notre article sur les erreurs d’achat à l’étranger.

Comment vérifier, étape par étape

1. Lisez la page du pays sur le site de l’éditeur ou dans notre panorama des guides par pays. L’éditeur a aussi une page générale sur l’achat par des étrangers.
2. Confirmez avec une source officielle, comme le registre foncier, le ministère concerné ou l’ambassade.
3. Demandez à un avocat indépendant si votre statut précis (citoyen canadien, résident permanent, double nationalité) change quelque chose. Voir comment choisir un avocat.
4. Vérifiez le type de propriété du bien précis : pleine propriété, bail, société.
5. Demandez par écrit si une autorisation est nécessaire et combien de temps elle prend.

L’outil considérations juridiques de l’éditeur propose un questionnaire en cinq étapes, qui commence par votre statut de citoyenneté ; il peut aider à structurer vos questions, mais la page ne montre ni les autres questions ni la façon dont le résultat est établi, donc ne le traitez pas comme un avis.

Les différences qui touchent un Québécois

Un détail propre au Québec : le système civiliste de la province ne ressemble pas toujours aux systèmes de common law ou aux autres droits civils. Les rôles du notaire, de l’avocat et du registre varient beaucoup. Ne supposez pas que ce que vous connaissez du notariat québécois s’applique ailleurs. De plus, la fiscalité canadienne s’applique quel que soit le pays : voir la déclaration d’un bien étranger.

Cas pratiques de vérification

Voici trois situations types pour montrer comment appliquer la méthode. Premier cas : un couple de Québécois veut acheter un appartement dans une grande ville européenne. Ils lisent le guide du pays, confirment auprès d’un avocat qu’aucune autorisation n’est nécessaire, obtiennent un numéro fiscal, et l’achat suit le parcours ordinaire. Deuxième cas : un acheteur vise une maison en bord de mer dans un pays qui limite l’achat de terres côtières par des étrangers ; l’avocat découvre qu’il faut une autorisation, avec un délai de plusieurs mois, ce qui change le calendrier et le financement. Troisième cas : un investisseur veut acheter un terrain agricole ; il apprend qu’il est non constructible et que sa détention par un étranger est restreinte.

Dans chaque cas, la bonne réaction est la même : poser la question avant de verser quoi que ce soit, et obtenir la réponse par écrit. Les guides par pays de RealEstate Abroad servent à repérer les questions à poser, et l’éditeur propose une page générale sur l’achat de propriété à l’étranger par des non-résidents qui peut compléter la lecture, même si son contenu doit être recoupé avec des sources officielles.

Rappelez-vous aussi que les règles évoluent. Un pays ouvert aujourd’hui peut durcir ses conditions demain, et inversement. Vérifiez à la date de votre projet, puis à nouveau juste avant la signature.

Ce qu’il faut retenir

La réponse à « un étranger peut-il acheter ? » est presque toujours « oui, mais… ». Les conditions précises décident de la faisabilité, du coût et du délai. Le bon réflexe est donc de vérifier avant de tomber amoureux d’un bien, et de garder une trace écrite de chaque confirmation obtenue. Les pages d’information, la nôtre comprise, sont un point de départ : seule une source officielle ou un avocat local vous donne la règle applicable à votre dossier à la date de signature.